Immobilier : comprendre le régime juridique du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie tient une place centrale dans les contrats de location et intervient aussi lors d’un achat immobilier. Il obéit à des règles précises de droit français visant à sécuriser les relations entre bailleur et locataire (ou entre vendeur et acquéreur). Les points ci-dessous rappellent l’essentiel, dans un langage clair et opérationnel.

Définition et distinction avec la caution

Le dépôt de garantie est une sommes d’argent versée au bailleur lors de la signature du bail. Il couvre d’éventuels impayés ou dégradations. Il ne doit pas être confondu avec la caution : la caution est une personne qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance, tandis que le dépôt est une summe immobilisée.

Montant et encadrement

• Logement vide : plafond fixé à un mois de loyer hors charges.
• Logement meublé : plafond fixé à deux mois de loyer hors charges.
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Ces plafonds sont impératifs. Le montant ne peut pas être augmenté en cours de bail ni lors du renouvellement.

Utilisation par le bailleur

Le dépôt peut être conservé partiellement ou totalement pour couvrir des loyers ou charges impayés et les réparations imputables au locataire (dégradations ou défaut d’entretien). Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures et correspondre aux constats de l’état des lieux de sortie. Le locataire ne peut pas imputer le dépôt sur le dernier mois de loyer.

Restitution et délais

• 1 mois pour restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état d’entrée.
• 2 mois en cas de dégradations ou d’impayés constatés.

Le bailleur peut retenir à titre temporaire une provision sur charges dans la limite de 20 % du dépôt. En cas de retard de restitution, s’applique une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le locataire doit d’abord adresser une mise en demeure en recommandé avec AR.

Voies de recours

Pour un litige inférieur à 5 000 €, une démarche amiable est requise avant toute saisine du juge. Au-delà, la saisine du tribunal judiciaire est possible directement, même si une résolution amiable demeure recommandée.

Dépôt de garantie lors d’un achat

Lors d’un compromis de vente, il est d’usage de verser entre 5 à 10 % du prix de vente au notaire, qui place la somme sous séquestre. Si la vente se réalise, ce montant est imputé sur le prix. En cas d’échec, le dépôt est restitué si l’acquéreur se rétracte dans les 10 jours, en cas de refus de prêt ou d’exercice du droit de préemption. À défaut de motif légitime, le vendeur peut conserver la somme.

En synthèse, le dépôt de garantie est un outil de sécurisation efficace, à condition de respecter ses plafonds, ses motifs de retenue et ses délais de restitution. Une documentation rigoureuse (états des lieux, justificatifs) et des échanges écrits formalisés permettent de limiter les litiges et de préserver l’équilibre entre les intérêts des parties.