Dons familiaux de sommes d’argent : un nouveau dispositif d’exonération temporaire

L’article 71 de la loi de finances pour 2025 (Loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a réintroduit, sous une forme adaptée, le mécanisme d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 A bis du CGI. Publiés le 4 septembre 2025, les commentaires administratifs (BOI-ENR-DMTG-20-20-20) en précisent les contours.

La mesure s’applique aux donations réalisées du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Elle vise deux objectifs : faciliter l’accession à la propriété et encourager la rénovation énergétique des logements, dans un cadre strict et conditionné.

Bénéficiaires et périmètre familial

L’exonération est réservée aux donations effectuées au sein de la famille. Sont éligibles :

• les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants ;
• à défaut de descendance directe, les neveux et nièces (enfants des frères et sœurs du donateur).

Plafonds applicables

L’avantage fiscal s’applique dans une double limite :

• 100 000 € par donateur et par donataire ;
• 300 000 € au total par donataire.

Au-delà, la fraction excédentaire peut, le cas échéant, bénéficier des régimes de droit commun (abattement de 100 000 € entre parent et enfant ; 31 865 € par petit-enfant) ou de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent dite « don Sarkozy » (CGI, art. 790 G), sous conditions d’âge et de lien.

Affectation des fonds et exclusions

Les sommes données doivent être affectées dans les six mois à :

• l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) destiné à être la résidence principale du bénéficiaire ou loué comme résidence principale d’un tiers ;
• des travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du donataire, éligibles à « MaPrimeRénov’ », sans cumul de cette prime ni d’autres avantages équivalents.

L’administration exclut expressément :

• la construction par le donataire de sa résidence principale ;
• l’achat d’un terrain suivi d’une construction ;
• les logements en résidences services loués à l’exploitant ;
• les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel, les résidences secondaires, garages, emplacements de stationnement et logements inoccupés.

Sont en revanche admis l’acquéreur en indivision ou l’acquisition d’un droit démembré (usufruit).

Conditions de conservation et calendrier

Le bien acquis ou rénové doit conserver son affectation pendant cinq ans (résidence principale du donataire ou location à usage de résidence principale). Cette obligation est personnelle : en cas de décès du donataire, ses héritiers ne sont pas tenus de la respecter.

Calendrier à retenir : donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 ; délai de six mois pour l’affectation des fonds.

En conclusion, cette exonération temporaire offre une opportunité de transmission intrafamiliale utilement fléchée vers le logement et la transition énergétique. Son bénéfice suppose une planification rigoureuse : respect des délais, choix d’une affectation éligible, et vigilance sur les exclusions rappelées par la doctrine administrative.